С апреля 2025 сообщества собственников жилья во многих регионах Испании получили право ограничивать или даже запрещать туристическую аренду в своих домах. Это стало возможным благодаря реформе Закона о совместной собственности (Ley de Propiedad Horizontal), реализованной при участии как региональных, так и центральных органов власти. Цель реформы – сдержать перенасыщение рынка аренды и улучшить условия проживания в многоквартирных домах.
Но, как и в большинстве вопросов, связанных с жильем, ситуация по регионам отличается. В некоторых автономиях действуют свои правила, и особенно выделяется Каталония – там эта реформа не применяется.
1. Что предусматривает новое регулирование на государственном уровне?
Реформа права на совместную собственность, вступившая в силу в апреле 2025 года, устанавливает:
- Сообщество собственников могут запрещать или ограничивать туристические квартиры при условии согласия трёх четвертей владельцев, участвующих в голосовании (и долей участия).
- Также могут устанавливать условия или ограничения на использование жилья для туристических целей без необходимости полного согласия всех собственников или изменения устава.
- Эта мера значительно упрощает процесс для соседей, особенно в районах с высокой концентрацией туристического жилья.
2. Каталония: исключение с осбственными нормами
Каталония не применяет государственную реформу, так как она обладает исключительными полномочиями в области жилья и туризма. В этом регионе действует собственная система ограничений.
Основные ограничения в Каталонии:
- Запретить туристическую аренду можно только если это прямо указано в уставе и принято единогласно.
- С 2023 года для ведения туристической деятельности в муниципалитетах с высоким спросом на жильё обязательно требуется наличие лицензии для сдачи жилья в краткосрочную аренду.
- Лицензия выдается на пять лет и ограничена числом: не более 10 туристических объектов на каждые 100 жителей.
- В таких городах, как Барселона, PEUAT (Plan Especial Urbanístico) специальный план градостроительства, разделяет город на зоны с особыми ограничениями: от полного запрета до строго контролируемого роста.
- В 2028 году Барселона не будет продливать лицензии на 10 000 туристических квартир – они вернутся на рынок долгосрочной аренды.
3. А как обстоят дела в других автономных сообществах?
Хотя новая государственная норма имеет общий характер, автономные сообщества могут дополнять или ужесточать её собственными законами. Вот несколько ярких примеров:
Андалусия:
- С апреля 2025 года для начала туристической деятельности по сдачи квартиры в аренду требуется согласие трёх пятых сообщества жильцов.
- Некоторые города, такие как Малага и Севилья, начали временно приостанавливать выдачу лицензий.
Канарские острова:
- Соглашения с платформами, такими как Airbnb, для удаления нелегальных объявлений.
- Удаление «нетипичных» туристических объектов.
- Ожидается глубокая реформа туристического указа в 2025 году.
Валенсия:
- С 2024 года действует новый указ, ограничивающий выдачу лицензий.
- В Валенсии запрещена регистрация новых туристических объектов в некоторых районах исторического центра.
Мадрид:
- Внедрён план Reside с более жёсткими требованиями для выдачи новых лицензий.
- Рассматриваются меры по ограничению туристической аренды в районах с высоким спросом на жильё.
Другие регионы:
- В Галисии, Стране Басков, Наварре и на Балеарских островах действуют свои нормы, многие из которых ограничиают выдачу лицензий, устанавливают технические требования или требуют городских разрешений.
Заключение: общая рамка – но разное применение
Реформа Закона о совместной собственности расширила полномочия сообществам собственников. Однако на практике всё зависит от региона. В Каталонии действует своя система, а многие другие автономии разработали собственные правила, которые серьёзно ограничивают возможность сдачи жилья в аренду туристам.
Если вы являетесь владельцем, управляющим или членом сообщества жильцов, крайне важно знать применяемые в вашем случае региональные и муниципальные нормы.
Есть вопросы о том, как применить эти новые правила в вашем доме? В SF Abogados мы поможем вам интерпретировать нормы и окажем консультации по защите ваших прав как владельца или сообщества.
